A não observação do aviso prévio no arrendamento

02-02-2018


Questão da não observância do aviso prévio para denúncia de contrato de arrendamento urbano habitacional:

A imposição de um prazo razoável para que o senhorio denuncie um contrato de arrendamento, ainda que este tenha motivo para tal, justifica-se para que o inquilino não seja surpreendido com uma possível situação de despejo. Desde logo, a nossa legislação consagra regras diversas quer esteja em causa um contratos de arrendamento urbano habitacional ou não habitacional, sendo que a presente exposição apenas será relativa aos contratos de arrendamento habitacionais.

Relativamente à questão da não continuidade do contrato de arrendamento habitacional, importa verificar se está em causa um contrato de arrendamento habitacional com prazo ou um contrato de arrendamento habitacional de duração indeterminada, uma vez que os motivos/fundamentos não são idênticos. Para contratos de arrendamento urbano habitacionais com prazo e que se renovem automaticamente nos termos legais, quer o senhorio quer o arrendatário podem opor-se à sua renovação. Para tal, devem comunicar à contraparte com a antecedência legalmente imposta. Nos contratos com prazo não é necessário invocar um motivo para oposição à renovação, bastando cumprir o aviso prévio aquando da comunicação à outra contraparte. Para o senhorio, a lei exige uma maior antecedência na comunicação, assim, deve ser respeitado o prazo previsto na lei que é determinado consoante a duração do contrato de arrendamento, segundo o disposto no artigo 1097º, n.º 1, alíneas a), b) e c) do CC. Tais exigências justificam-se pela maior fragilidade de os arrendatários encontrarem outro local para habitar e não serem surpreendidos com possíveis situações de despejo. Assim, a lei determina um prazo razoável para que os inquilinos possam procurar uma nova casa.

Relativamente ao arrendatário, a lei determina que este pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima prevista na lei.

Por outro lado, para denunciar um contrato de duração indeterminada, o senhorio só pode faze-lo com base num dos seguintes motivos: a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau; b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; c) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação. Já o inquilino não necessita de invocar motivo para denunciar o contrato de arrendamento habitacional de duração indeterminada.

Consequências da não observância do aviso prévio

Tendo em conta o exposto, caso o senhorio não respeite o aviso prévio, o arrendatário não está obrigado a desocupar a habitação e o senhorio não conseguirá requerer no Banco Nacional de Arrendamento o procedimento especial de despejo, uma vez que não preenche os requisitos exigidos por lei.

Caso seja o arrendatário a não observar a antecedência mínima para oposição à renovação, tal não obsta à cessação do contrato, todavia obriga o arrendatário ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.